Přeskočit na obsah

Moje zkušenosti s pronajímáním bytu přes Airbnb

Poslední rok a půl jsem se podílel na občasném pronajímání našeho pražského bytu přes Airbnb. Tento článek shrnuje nabrané zkušenosti z našeho hostitelství a měl by poskytnout základní informace tomu, kdo chce s pronajímáním nemovitosti přes Airbnb začít (mimo právní a daňové aspekty, které by vydaly na samostatný článek).

Založení profilu a nabídky

Ačkoli jako turistovi vám velmi dobře poslouží jen mobilní aplikace, pro hostitelství doporučuji využívat plnohodnotnou verzi webu a vše spravovat přes počítač. Čekat vás totiž bude nahrávání fotografií a spousta psaní. Po dokončení pak doporučuji překontrolovat nabídku na všech zařízeních, jednotlivé verze se značně liší a nabídka vypadající dobře na mobilu nemusí vypadat dobře na PC.

Dobře zvažte, kdo bude hlavní odpovědnou osobou

Pro umístění nabídky na Airbnb potřebujete hostitelský profil. Pokud je vás jako hostitelů více (což doporučuji), pamatujte na to, že osoba, která je uvedena jako hostitel, zodpovídá za daňové i právní dopady pronajímání nemovitosti a zároveň je to ona, na kterou jsou vázány statistiky spojené s hostitelstvím (míra odezvy zájemcům o ubytování, recenze hostů…), stejně jako status superhostitele nebo případné bonusy ze strany Airbnb (kredit na ubytování…).

Pokud ubytováváte ve více lidech, profilům vašich kolegů udělíte práva spoluhostitele. Ti mají prakticky stejné možnosti jako vy, avšak nevážou se na ně výše zmíněné výhody, statistiky a status superhostitele. Pokud si tedy budou chtít později založit vlastní nabídku na jinou nemovitost, budou u ní začínat „od nuly“, zatímco hlavní hostitel se statusem superhostitele si tento status udrží i pro případnou druhou a každou další nabídku nemovitosti již při jejím založení.

Fotografie, název a popis nabídky

Fotografie a titulek jsou nejdůležitějšími prvky v celé vaší nabídce. Právě podle nich se potenciální host rozhodne, zda si mezi záplavou nabídek tu vaši alespoň otevře a zařadí ji mezi zvažované. Na Airbnb je (alespoň v Praze) obrovská konkurence a ani přes masivní počet turistů během sezóny nemáte zdaleka vyhráno.

Fotografie

Pořiďte kvalitní fotografie co nejlepším fotoaparátem a za ideálních podmínek. Foťte byt tak, jak jej dostanou naši návštěvníci. Pokud například z koupelny odstraníte svou kosmetiku (doporučuji), vyfoťte ji rovněž vyklizenou. Poskytnete-li návštěvníkům čisté osušky, vyfoťte koupelnu s nimi. Hosté se mnohem více budou těšit do bytu, který je pro ně perfektně připravený a budou se v něm cítit komfortně, než aby si pracně museli hledat volnou poličku mezi haldou vaší drogerie. Na druhou stranu toto očekávání musíte naplnit, a tak pokud své věci necháte na místě, doporučuji je nechat na místě i při focení.

Snažte se zachytit co největší prostor v místnosti, nám se osvědčilo focení od stropu z jednoho z jejích rohů. Velmi dobře působí i fotografie pořízené „rybím okem“, tedy širokoúhlá fotografie zachycená speciálním objektivem zabírajícím skutečně úplně celý prostor.

Neuškodí, pokud fotografie mírně vylepšíte v grafickém programu (přidáte jas, kontrast, opravíte barvy), nikdy ale nechoďte tak daleko, aby jejich využití bylo poznat na první pohled. Fotky musí působit realisticky. Nejlepší fotografii vyberte jako profilovou a ohlídejte si, že se bude vhodně zobrazovat na webu i na mobilní aplikaci.

Není špatné nafotit i okolí nemovitosti (budovu zvenku, pohled z okna…). Rozhodně ale nemá smysl přidávat fotografie Hradu nebo Karlova mostu či dalších památek, pokud je nemáte vyloženě za domem. Jednak každý turista ví, proč do Prahy jede, a jednak nejde o žádnou přednost právě vašeho bytu, na Hrad můžete jet z úplně každého místa v Praze.

Titulek nabídky

Dalším zásadním prvkem pro odlišení je titulek nabídky. Prakticky všechny titulky na Airbnb jsou jako přes kopírák. Nejčastěji narazíte na něco jako „Cosy apartment close to the city centre“. Odlišení není těžké. Například náš byt byl na poměry Airbnb relativně prostorný, a tak jsme do titulku dali jeho výměru. Podobnou číslovku měl v titulku málokdo. Zmiňte v titulku originální přednost vaší nemovitosti, ať už jde o službu, lokalitu, tematičnost, cenu, či cokoliv jiného.

Popis nabídky

Popis nabídky doporučujeme pouze v těch jazycích, ve kterých se dokážete dorozumět. V našem případě jsme měli popisek pouze anglicky. Vyhotovením překladu riskujete, že se vám ozvou hosté, kteří budou očekávat možnost komunikace v tomto jazyku a složitější řešení případných problémů při jejich pobytu.

V popisku dokonale popište svůj byt, jeho místnosti, přesně popište všechny podmínky, případné zákazy nebo rizika. Buďte maximálně otevření. Pokud jste během pobytů hostů obvykle někde pryč z města nebo republiky, zmiňte tuto informaci. Pokud naopak budete kdykoliv k dispozici, zmiňte to jako výhodu. Předcházejte jakýmkoli budoucím nedorozuměním.

Věnujte se i okolí, popište dostupnost MHD a centra, občanské vybavenosti, charakter čtvrti a průměrného obyvatele vaší čtvrti či domu (studenti, rodiny, cizinci…).

Informujte i o tom, jaké služby mají vaši návštěvníci očekávat (čisté osušky, povlečení, elektrospotřebiče, parkovací místo) a co naopak očekávat nemají, pokud by se dalo předpokládat, že to očekávat mohou (například chybějící internet).

Cenová politika a termíny

Velkou alchymií je cenotvorba. Obecně platí, že čím blíže centru se nacházíte, tím více můžete účtovat. Dalším významným kritériem je vaše hodnocení a podmínky rezervace (storno podmínky, požadavek na schvalování rezervací apod., viz další kapitola). Mimo turistické centrum si troufám odhadnout průměrnou cenu za noc kolem částky 1000 Kč, na kterou jsme se dostali. Na Silvestr a Nový rok částka několikanásobně roste.

Doporučuji zvolit spíše nižší cenu za noc a „vyhánět“ ji dalšími poplatky – za úklid, za druhou a každou další osobu, za víkendový pobyt… Slevou naopak můžete lákat k dlouhodobým pobytům.

Pokud pronajímáte byt, ve kterém běžně bydlíte, dejte si velký pozor na termíny. Alespoň měsíc dopředu pečlivě nastavte volné termíny, jinak riskujete buď ztrátu potenciálních návštěvníků, nebo naopak nečekané rezervace. Časté odmítání rezervací pak snižuje vaši reputaci u Airbnb.

Jak „filtrovat“ zájemce o ubytování

Pokud nemáte byt určený výhradně pro Airbnb pronájem, ale sami v něm bydlíte, s velkou pravděpodobní nebudete chtít byt pronajmout úplně každému. Airbnb naštěstí nabízí možnost ručního schvalování rezervací a dalších omezení. Je ale potřeba pamatovat na to, že s každým omezením zúžíte okruh potenciálních zájemců o ubytování.

Liberální přístup

Nejvolnější variantou je povolení okamžité rezervace libovolnému uživateli a zároveň zvolit zcela liberální storno podmínky bez naúčtování penále. Takový přístup vám umožní zvýšit cenu, případně při nižší ceně téměř garantuje maximální obsazenost nemovitosti. Airbnb zde nabízí dílčí omezení např. v podobě vyloučení uživatelů, kteří nemají nahranou profilovou fotku, neověřili svůj občanský průkaz a podobně.

Konzervativní přístup

Ještě přísnější variantou je pak manuální schvalování návštěvníků, kteří tak nejprve musí požádat o rezervaci, ideálně se krátce představit a následně čekat na vaše dotazy a přijetí rezervace. Pokud chcete mít nad skladbou hostů kontrolu, je pro vás tato varianta jasnou volbou. Daní je ale pravděpodobně nižší cena za noc a samozřejmě mnohem nižší počet zájemců. My jsme i přes tuto variantu ale měli zájemců v sezóně (duben až září a prosinec, leden) dostatek.

Příprava na hosty, check-in, bydlení, check-out

Hostům doporučujeme ještě před jejich příjezdem zaslat základní informace. Vytvořili jsme si cca desetistránkové PDF, které popisovalo základní věci o našem bytě, o okolí i o Praze obecně. Neuškodí popsat principy městské hromadné dopravy, upozornit na nekalé taxikáře a směnárny apod. Hosty potěší i informace o aktuálních výstavách, koncertech, nebo třeba informace k novoročnímu ohňostroji. V Praze máme výhodu, že ve většině případů lze odkázat na skvělá videa Honest Guide.

Den před příjezdem hostů vždy provádíme generální úklid. Sami bychom chtěli přijet do čistého, takže opravdu důkladně vysmejčíme celý byt a uvolníme větší část šatní skříně v ložnici, několik poliček v kuchyni a prakticky kompletně uvolníme koupelnu. Jako úložiště vždy poslouží sklep a malá zamykatelná spíž. Každý host čistotu a dostatek prostoru na vlastní věci ocení.

Kromě zmíněné spíže, která je vždy napěchovaná našimi věcmi a zamčená, mají hosté vždy k dispozici celý byt včetně základních surovin na vaření.

Předání klíčů probíhá zpravidla standardně z ruky do ruky, pro check-out jsme se naučili hostům důvěřovat a umožnili jsme vracet klíče do poštovní schránky.

Vzájemné ohodnocení

Airbnb má vlivem pozitivně naladěné klientely trochu pokřivenou praxi hodnocení. Pokud nenastal během pobytu zásadní problém, většina hostitelů si s hosty vymění pětihvězdičkové hodnocení. Čtyři hvězdy pak zpravidla značí dílčí nedokonalosti a tři hvězdy už jsou naprostým propadákem. Nižší hodnocení se na Airbnb prakticky neobjevuje.

Pokud je tedy váš byt čistý, předání klíčů proběhne bez potíží, a ještě si při něm vyměníte pár úsměvů a zdvořilostních vět, pět hvězd vás téměř jistě nemine. V případě, že hosté po odjezdu s hodnocením otálejí, nebojte se je k němu vyzvat, obvykle jej obratem udělí. Každé hodnocení se vám hodí pro získání či udržení statutu superhostitele.

Status superhostitele se uděluje každé čtvrtletí dle vašich výsledků za uplynulý rok. Zkoumají se kritéria jako počet dokončených pobytů a podíl pětihvězdičkových hodnocení, rychlost vaší komunikace, počet zrušených rezervací, které již byly domluvené, a celkové průměrné hodnocení.

Časová náročnost Airbnb

Airbnb se dá chápat ve dvou rovinách. My jej využíváme k tomu, k čemu bylo podle našeho názoru stvořeno – tedy k občasnému pronájmu vlastního bydlení ve chvílích, kdy v něm sami nejsme, k efektivnějšímu využívání stávajících kapacit ve městě.

Druhou variantou je de facto podnikání na Airbnb, které dnes pravděpodobně převažuje. Vznikají tedy profesionálové, kteří svou nemovitost využívají výhradně k pronajímání přes Airbnb.

Zatímco v první variantě obvykle pronájmy přizpůsobujete svému vlastnímu rozvrhu (hosty zkrátka nepřijmete, pokud se vám to nehodí, pokud přijedou pozdě, tak jste při čekání jednoduše doma – musíte jen počítat s tím, že se odjezd z města může protáhnout), ve druhém případě, podnikání, svůj čas přizpůsobujete hostitelům (budete čekat na hosty při check-inu třeba i několik hodin v „hotelovém“ bytě, ve kterém se nedá nic moc dělat, nemluvě o cestě, kterou vždy strávíte směrem tam a zpět).

Chystáte se na Airbnb?

Za pokus nic nedáte, vstoupit do světa Airbnb je poměrně snadné. Pokud vám tento článek pomohl a chcete hostitelství zkusit, registrací přes tento odkaz mi naženete plusové body u přítelkyně, získá za vaší registraci malou provizi. ;)

Pokud byste měli nějaké dotazy, budu rád za komentář nebo klidně za e-mail, rád poradím.

Rubrika: Zkušenosti

Přidejte první komentář

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Lukáš Jirsa

Tento web používá soubory cookies. Používáním webu s tím souhlasíte. Podrobnosti

Do vašeho počítače mohou být během používání tohoto webu dočasně uloženy soubory cookie. Pomáhají nám analyzovat návštěvnost, zobrazovat personalizované reklamy, nebo vám usnadnit používání některých služeb webu. Cookies jsou používány výhradně za účelem zkvalitňování služeb a nejsou nijak nebezpečné. Účelem této zprávy je splnění povinnosti informovat Vás, že cookies jsou nezbytnou součástí tohoto webu a jeho používáním s tím souhlasíte. Po stisknutí tlačítka „rozumím“ Vás následující rok tato zpráva nebude znovu obtěžovat.

Zavřít